空き家関連サービス｜住宅診断の“クマホーム”

空き家問題とは？

建物は管理されないまま長期間放置されていると、
老朽化やそれに伴う倒壊の危険性など、様々な問題が発生します。
空き家は所有者がきちんと管理する責任があるものなのです。

1分でわかる留守宅・空き家のこと

留守宅・空き家には、次のような背景や特徴があります。

空き家が発生する理由

実家を相続したが、自分にも家があるため住んでいない
長期の入院や施設への入所で帰る予定はないが、そのままにしている
固定資産税など税金が上がるため、建物を残している
いずれ住むつもり。でも貸したくはない
相続協議が長引いている　　など

管理されていない空き家が引き起こすトラブル

放火による火事、火災
倒壊
不審者や動物の侵入、棲みつき
樹木が茂る、落書きなどによる景観の悪化　　など

空き家を放置すれば、建物や不動産の資産価値が損なわれるのはもちろん、近隣の方や地域に迷惑をかけることになる可能性もあります。何らかの方法による活用を考えるか、あるいは現状を維持するのであれば、きちんと管理を行うようにしましょう。

空き家の処方箋

空き家をどうしていくかの選択肢は主に3つあります。
「空き家のまま維持する」、「売却する」そして「活用する」です。
以下では、「空き家のまま維持する」以外の空き家の活用事例を紹介していきます。

空き家のまま維持する場合はこちらへ

空き家を売却する

メリット	デメリット
管理の手間暇や悩みから解放される固定資産税の支払いがなくなる	満足いく価格で売れない場合がある

メリット	管理の手間暇や悩みから解放される固定資産税の支払いがなくなる
デメリット	満足いく価格で売れない場合がある

方法1：空き家をそのままの状態で売却

「中古戸建」「古家付土地」の売却です。手間や費用負担がない点がメリットですが、築年数が古い、状態が悪い場合には売却価格は安価になりがちです。時間やお金をなるべくかけたくない方にお勧めします。

方法2：リフォーム・リノベーションして売却

状態がそう悪くない物件ならリフォームにより小ぎれいにしておいた方が買手がつきやすいでしょう。最近では買主が購入後にリノベーションするのが定着しつつありますが、それでも化粧直しのリフォームはしておいた方が無難です。無駄な出費と思われるかもしれませんが、やはり状態が良い方が購入意欲につながります。

リフォーム・リノベーションについて詳しくはこちらへ

方法2：空き家を解体して売却

方法3：空き家を解体して売却

「更地」での売却です。解体についての費用やリスクを売主が負うことで、「古家付土地」での売却の場合よりもより高く売却することができます。

解体工事について詳しくはこちらへ

方法3：宅地造成して販売

方法4：宅地造成して販売

「造成済宅地」での売却です。解体から宅地造成までの費用・リスクを売主が負担することで、売却金額を高くすることができます。

空き家を活用する

空き家をリフォーム・リノベーションし、賃貸住宅として活用する方法です。建物は人が使い続けることで長持ちします。

1：戸建てを賃貸する

方法1：リフォームして賃貸する

メリット	デメリット
賃貸であれば、家賃収入が得られるリフォーム+修繕の費用は修繕費として、経費計上できる適正に手入れをしていれば、資産価値を維持向上できる	賃貸に出すと、空室リスクが発生する、悩みが増えるリフォームや修繕に費用・手間がかかる

需要に対して供給が少ない「戸建て賃貸物件」は、比較的安定した収入が確保できます。リフォームも、まずは生活に支障ない程度のもので十分です。但し、入居希望者が気にする水廻りは、重点的に行ったほうがいいでしょう。早く長く住んでいただける物件に仕上げるのがポイントです。

リフォーム・リノベーションについて詳しくはこちらへ

2：分譲マンションを賃貸する

また立地や環境、設備など質の高い分譲マンションを貸し出すいわゆる「分譲賃貸物件」は人気があります。リフォームは、管理規約や構造などに注意して行うことが必要です。

入居希望者が気にする、水廻りは手を入れる優先ポイントです。早く、長く住んでいただける物件を目指しましょう。

リフォーム・リノベーションについて詳しくはこちらへ

方法2：建てかえて賃貸する

その土地に合った建物を企画建築して賃貸に出し、土地の価値を最大限まで高める方法です。

メリット	デメリット
収益性が大きい家賃収入のため、利益が安定する	初期費用が大きい空き室のリスクがある

メリット	収益性が大きい家賃収入のため、利益が安定する
デメリット	初期費用が大きい空き室のリスクがある

1：アパート・マンション

（1）アパート・マンション

土地活用の定番。人口が多いエリア、近くにスーパーや学校がある土地であれば、安定した需要が見込めます。

2：戸建て

（2）戸建て

賃貸用に戸建てを建築して貸し出します。需要に対し供給が少ないため、安定した家賃収入が見込めます。売却時には、「中古戸建」として売却することも可能です。

3：工場・倉庫

（3）工場・倉庫

工場、倉庫、店舗、事務所などの事業用物件は、水廻りなど設備が不要なため比較的安く建築できます。広い道路に面する大きな土地なら、工場や倉庫を建築して企業に貸すことが可能です。初期費用がかかりますが、その分大きな収入を得ることができます。

建物解体工事

建物を放置したままにすると、劣化・老朽化して倒壊を起こす危険性が高まります。近隣の方に安心して暮らしていただくために、使用の目途が立たない老朽化した空き家は、解体して更地にするのが望ましいと言えるでしょう。

メリット	デメリット
空き家の老朽化によって、他人に迷惑をかけるリスクをなくせる空き家にかけていた管理の手間暇や悩みを解消できる	住宅用地でなくなるため、固定資産税が高くなる（6倍）

メリット	空き家の老朽化によって、他人に迷惑をかけるリスクをなくせる空き家にかけていた管理の手間暇や悩みを解消できる
デメリット	住宅用地でなくなるため、固定資産税が高くなる（6倍）